區政府辦公室印發關于加強和改進住宅小區物業管理工作的意見的通知

海政辦發〔2023〕30號

區政府辦公室印發關于加強和改進住宅小區物業管理工作的意見的通知

各鎮人民政府、街道辦事處，區各辦局，崗埠農場、云臺農場，高新區各園區辦、各部門、各中心，各有關單位：

《關于加強和改進住宅小區物業管理工作的意見》已經區十九屆政府第17次常務會議審議通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。

海州區人民政府辦公室

2023年9月28日

（此件公開發布）

關于加強和改進住宅小區物業管理工作的意見

住宅小區是居民生活的主要空間，是基層社會治理的重要內容。住宅物業管理事關群眾生活品質，事關城區安全運行和社會穩定。為深入貫徹黨的二十大精神，全面落實《中華人民共和國民法典》《江蘇省物業管理條例》和《中共連云港市委 連云港市人民政府印發<關于加強城市社區治理與服務的實施意見>的通知》《市政府辦公室<印發關于提升社區物業服務水平 促進物業管理行業健康發展的意見>的通知》等有關要求，結合我區實際，制定本意見。

一、指導思想

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的二十大精神，牢固樹立實現好、維護好、發展好最廣大人民根本利益，緊緊抓住群眾最關心最直接最現實的利益問題，突出重點、關注熱點、攻克難點，堅持黨建引領，盡力而為、量力而行，深入群眾、深入基層，采取切實有效的工作舉措，著力解決好人民群眾急難愁盼的物業管理問題，提升物業服務質量，健全長效管理機制，促進海州區物業管理持續健康發展。

二、工作目標

力爭到十四五末，全區住宅小區專業化物業管理覆蓋率、物業管理滿意率、物業服務費收繳率均達到80%以上；培育住宅管理面積200萬m²以上品牌企業10家；打造一批在省內外具有一定影響力的示范性物業管理小區，實現全區物業管理總體水平顯著提升。

三、工作原則

（一）屬地負責，條塊結合。建立完善屬地街道（鄉鎮）具體負責，行業主管部門指導監督，相關職能部門齊抓共管的物業管理工作體制機制。實行分級負責、依法監管，切實解決物業管理中的各類矛盾和問題。

（二）分類管理，政府扶持。新建住宅小區、老舊小區、保障房小區等物業實行分類管理，制定分類管理辦法。對新建住宅小區，通過招投標方式選聘優秀物業服務企業；對無物管的老舊住宅小區，由街道（鄉鎮）提供基本的物業管理和服務。區政府建立物業管理扶持機制，對取得突出成績的物業企業給予獎勵。

（三）改革創新，注重實效。以改善民生、群眾滿意為根本立足點，認真汲取先進經驗，在物業費收繳、違法建設控制及拆除、解決停車難、加強物業行業監管等方面，大膽嘗試破解難題的新方法新手段。鼓勵采用新技術，促進互聯網、物聯網、人工智能等科技手段在物業管理和服務中的應用，建立與之相適應的資金投入和保障機制，提高物業管理和服務水平。

四、工作措施

（一）將物業管理充分融入基層社會治理體系

1.落實街道屬地管理責任。街道（鄉鎮）要設立物業管理科室，并配備專人負責轄區內的物業管理工作；要建立健全聯席會議制度，及時研究解決住宅物業管理重點和難點問題；要依法依規監督業主委員會和物業服務企業履行職責；突發公共事件應對期間，指導物業服務企業執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施。街道（鄉鎮）委托物業服務企業承擔公共服務事項的，應當向物業服務企業支付相應費用。

2.推動綜合執法進小區。堅持群眾需求導向，整合各方資源力量，優化工作體系，創新工作機制，扎實推進綜合執法進小區，完善基層社區治理工作舉措，打通最后“一米線”，實現執法“零距離”，努力營造整潔有序、環境優美、文明和諧、共治共享的居住環境。城管、住建、公安、市場監管、生態環境、消防等相關部門要建立違法行為投訴登記制度，并在物業管理區域內顯著位置公布“首問責任人”聯系人姓名和聯系方式，扎實推進綜合執法進小區。建立健全綜合執法進小區工作規范。街道（鄉鎮）設立綜合執法工作站點，住宅小區內出現違法違規行為時，物業服務企業、業主委員會及時勸阻制止，勸阻制止無效的，向相關職能部門反映處理。需要相關部門配合的，由綜合執法工作站點召集聯合執法。

（二）加強業主自治活動的指導監督

1.優化業主委員會人員配置。街道（鄉鎮）負責指導成立業主大會籌備組、業主委員會換屆改選小組，通過建立街道（鄉鎮）黨組織領導下的業主委員會候選人適崗評價機制，好中選優，做好業主委員會的人選推薦和審核把關。區物業主管部門要加強對業主委員會成員法律法規和業務培訓，提高業主委員會成員依法依規履職能力。培訓可采取政府購買服務的方式，所需經費列入本部門財政預算。

2.完善業主自治管理機制。街道（鄉鎮）要指導業主運用好《業主大會議事規則》和《管理規約》，結合小區實際，將業主在本物業管理區域內的權利和義務進一步細化，將業主在小區內的違法違規行為通過《業主大會議事規則》《管理規約》作出限制性規定。建立業主委員會成員履職負面清單，出現負面清單情形的，暫停該成員履行職責，提請業主大會終止成員資格并公告全體業主。

3.充分發揮業主委員會作用。業主大會可根據法律法規規定，通過議事規則和管理規約約定，授權業主委員會行使一定額度內業主共有部分經營收益支出使用決策權力。業主委員會應當督促業主遵守法律法規、議事規則、管理規約和業主大會決議，對業主違規違約行為進行勸阻。對多次催交仍拖欠物業費的業主，可根據管理規約規定的相應措施進行催交。

4.規范業主委員會運行。業主委員會應當定期召開會議，在決定物業管理有關事項前，應公開征求業主意見，并報告社區黨組織和居民委員會。業主大會可授權業主委員會聘請專職工作人員承擔日常事務，明確工作職責和薪酬標準。探索建立業主委員會換屆審計制度。

5.加強對業主委員會監督。業主委員會每年向業主公布業主共有部分經營與收益、維修資金使用、經費開支等信息，保障業主的知情權和監督權。業主委員會作出違反法律法規和議事規則、管理規約的決定，街道（鄉鎮）應當責令限期整改，拒不整改的依法依規撤銷其決定，并公告業主。業主委員會不依法履行職責，嚴重損害業主權益的，街道（鄉鎮）指導業主大會召開臨時會議，重新選舉業主委員會。

（三）加強物業管理招投標監督管理

1.在海州區行政區域內開展的物業管理招投標活動統一在市住建部門物業管理招投標平臺發布公告，統一招投標規則、評分標準、投標資格確認、評標專家庫和活動場所，并加強日常監督管理。區物業主管部門具體組織實施物業管理招投標工作，切實做好項目招標申請審核、招標公告審查、開評標現場監督和相關備案工作，確保物業管理招投標公開、公正、公平進行。

2.建設單位應當在辦理招標申請時，按市級部門相關規定的標準交納前期物業管理開辦費，用于購買小區必需的物業辦公設備等固定資產，所購資產歸全體業主所有。物業服務企業退出時，應將所購資產在區物業主管部門和街道（鄉鎮）監督下做好移交工作。

（四）著力提升物業管理水平

1.提升物業服務質量。全面落實物業服務企業服務質量主體責任。物業服務企業要健全服務質量保障體系，建立服務投訴快速處理機制，加強人員車輛管理，定期巡檢和養護共用部位、共用設施設備，做好綠化養護，履行生活垃圾分類投放管理責任人職責，協助規范垃圾投放并及時清掃清運，改善居住環境，提升居住品質，打造優秀物業管理項目。推動物業服務規模化、品牌化經營，提升整體服務水平。

2.加強日常監督檢查。區物業主管部門會同街道（鄉鎮）對轄區內以物業服務企業名義收取物業費的住宅小區，開展季度監督檢查，檢查發現問題，區物業主管部門指導街道（鄉鎮）督促物業服務企業限時整改，對整改期滿后仍不符合要求的，將其在管物業服務企業及項目負責人分期納入“重點監管名錄”，向社會公示。

3.完善物業管理收費機制。探索建立物業費淘寶式預付費機制，委托第三方托管，完善清單考評，聯動法院物業費案件快速審理通道，解決物業費收繳率不高與物業服務質量下降之間的矛盾問題；試點引入第三方物業收費標準測評，依法調整老小區物業費；發揮好機關黨員干部帶頭作用，模范遵守物業管理法律、法規以及管理規約，帶頭繳納物業費，自覺遵守和維護小區停車秩序，具體辦法由區機關工委制定。

4.推行物業管理服務清單化。物業服務企業、業主委員會應當根據相關規定及合同約定內容，在住宅小區內顯著位置公布物業管理服務清單。清單包括物業費涵蓋的基本服務事項、標準，不在物業費范圍內的增值服務事項、標準，小區物業管理年度重點工作事項，以及業主委員會的工作職責清單。推動物業管理服務公開透明，方便群眾更好的了解、支持物業管理活動。

5.建立完善清退機制。對物業服務企業存在依法應當退出住宅項目物業服務拒不退出；非法進入住宅項目進行物業服務；服務質量經第三方評估明顯達不到物業服務合同約定標準；違反法律、法規、規章規定且拒不整改；在日常監督檢查中被納入“重點監管名錄”的，由屬地街道（鄉鎮）依法約談物業服務企業及項目負責人，或召開物業管理聯席會議，組織住建、城管、稅務、公安、市場監管、人社等部門及消防救援機構對物業服務企業進行綜合執法檢查。對清退的物業項目，街道（鄉鎮）應當依法制定小區物業服務接管方案，有序移交接管。

（五）建立完善物業管理扶持機制

建立完善物業管理扶持機制。區物業主管部門制定物業管理扶持辦法，對物業企業進駐無物管老舊小區、保障房小區的項目給予物業費補貼，對物業企業創成國家示范、省級示范、市級示范的物業項目分別給予2萬元、1萬元、0.5萬元、0.3萬元獎勵。

五、實施范圍及期限

在海州區區域范圍主城區13個街道辦事處轄區住宅小區施行（新浦街道、浦西街道、路南街道、新南街道、新東街道、新海街道、朐陽街道、洪門街道、海州街道、幸福路街道、花果山街道、南城街道、郁洲街道），海州區區域范圍內其他鄉鎮（街道）、園區、農場等可參照執行。

本意見自發布之日起施行，有效期一年。

附件：海州區物業管理綜合執法進小區工作規范

附件

海州區物業管理綜合執法進小區工作規范

為進一步推進執法力量下沉、執法效能提升，切實改善住宅小區居住環境，為人民群眾提供家門口的優質執法服務和精細管理。根據《江蘇省物業管理條例》《市政府辦公室印發關于提升社區物業服務水平 促進物業管理行業健康發展的意見的通知》（連政辦發〔2020〕88號）相關要求，特制定本工作規范。

一、總體要求

堅持群眾需求導向，整合各方資源力量，優化工作體系，創新工作機制，扎實推進綜合執法進小區，完善基層社區治理工作舉措，打通最后“一米線”，實現執法“零距離”，努力營造整潔有序、環境優美、文明和諧、共治共享的居住環境，不斷滿足人民群眾日益增長的美好生活需要。

二、適用區域

海州區建成區域范圍主城區13個街道辦事處轄區住宅小區（新浦街道、浦西街道、路南街道、新南街道、新東街道、新海街道、朐陽街道、洪門街道、海州街道、幸福路街道、花果山街道、南城街道、郁洲街道），海州區區域范圍內其他鄉鎮（街道）、園區、農場等可參照執行。

三、職責分工

（一）街道辦事處（鄉鎮人民政府）

1.具體負責轄區內物業管理工作的指導、協助和監督，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系，協調建設單位與前期物業服務企業、業主與物業服務企業的關系。

2.組織、指導、監督轄區內設立業主大會、選舉業主委員會和換屆選舉，辦理相關備案手續；指導監督業主大會、業主委員會依法履行職責；指導監督物業服務企業依法履行義務。

3.建立由社區居民委員會、公安派出所、業主委員會、物業服務企業等參加的聯席會議制度，協調處理物業管理重大事宜。

4.查處物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人；挪用專項維修資金；未將物業承接查驗情況在物業管理區域內顯著位置公告。

5.查處建設單位在物業管理區域內未按規定配置必要的物業管理用房；將未出售或者未附贈的車位、車庫不優先出租給本區域內業主，或者將多余車位、車庫出租給本物業管理區域外使用人的租賃期限超過六個月的行為。

6.查處擅自占用、挖掘小區內道路、場地，損害業主共同利益；在樹木、地面、建筑物、構筑物或者其他設施上刻畫、涂寫、張貼；在實施城市生活垃圾分類處理的區域，將廢電池、熒光燈管、電子顯示屏等有毒有害垃圾倒入生活垃圾容器或者任意排放、遺棄；飼養寵物和信鴿污染環境；未按規定設置垃圾收集容器；超出門、窗進行占道經營、作業的行為。

（二）區住建局

1.對業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

2.受理10萬元（含）以內單個項目物業維修資金審核。

3.監督建設單位與物業服務企業關于物業用房的交接。

4.轄區內前期物業管理招投標活動監督管理。

（三）區城管局

1.查處未取得建設工程規劃許可證進行建設，未經許可進行臨時建設。

2.查處擅自傾倒、堆放或者處置建筑垃圾；飼養家禽家畜和食用鴿；擅自設置戶外廣告，亂倒垃圾、亂投垃圾、亂潑污水；在臨街建筑物陽臺和窗外堆放、吊掛有礙市容的物品。

（四）海州公安分局

1.查處小區內阻礙公共交通、不按規定停放車輛、車輛堵門等違法違規停車行為。

2.負責小區臨時居住人口管理。

3.查處小區內非法飼養犬只、生活噪音污染、高空拋物，存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規定物品的行為。

4.對綜合執法進小區工作中各類阻礙執法、妨礙公務的行為依法迅速處置。

（五）區市場監管局

1.查處物業服務企業超出合同約定或者超標準超范圍收費行為。

2.查處物業服務企業未在小區內顯著位置公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、物業費和經營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況或者公示失實信息的行為。

3.對物業服務企業接受專業經營單位委托代收有關費用時向業主收取手續費等額外費用的，責令限期改正。

4.查處小區電梯未按規定定期檢驗或未按規定維護保養的行為。

（六）區法院

設置建立欠繳物業費立案、審批、執行的綠色通道，依法從快處理。加大執行力度，對拒不繳納物業費的執行案件當事人納入失信被執行人名單予以懲戒。

（七）海州生態環境局

查處餐飲油煙超標排放等行為。

（八）海州消防救援大隊

1.指導公安派出所、鎮街消防工作站，開展小區日常消防巡查檢查、隱患排查整治、消防委托執法和宣傳培訓等工作。

2.督促物業服務企業落實消防安全主體責任，排查整改火災隱患。

3.查處在小區內建筑疏散通道、樓梯間、安全出口等停放電動自行車拒不改正行為。

4.查處小區內消防設施未保持完好有效等違反小區消防安全管理的行為。

四、方法措施

（一）住建部門統一制作綜合執法進小區公告欄，在住宅小區內顯著位置公布相關職能部門工作職責、“首問責任人”聯系人姓名和聯系方式，接受群眾監督。

（二）街道（鄉鎮）設立住宅小區綜合執法工作站點，負責召集相關職能部門開展聯合執法。

（三）相關職能部門要建立住宅小區違法違規行為投訴登記制度，明確“首問責任人”信息，有條件的可以分片區確定“首問責任人”。在接到住宅小區違法違規行為投訴后，屬于本部門職責的應及時處理；非本部門職責的應及時告知投訴人相關部門聯系方式，或聯系屬地街道（鄉鎮）綜合執法工作站點轉辦處理；需要相關部門配合的，聯系綜合執法工作站點召集聯合執法。

五、工作要求

（一）壓實各方責任。建立健全執法進小區考核管理機制，推進執法進小區工作落實。各街道（鄉鎮）、各相關職能部門要牢固樹立以人民為中心的發展思想，以最大限度得維護好居民公共權益為工作導向，認真研究執法進小區工作職責，細化執法工作流程、標準，確保執法進小區工作落實有效。

（二）構建工作閉環。“主體治理+聯合執法”雙輪驅動，堅持問題在小區發現，矛盾在小區解決，工作在小區推動，服務為主，管理為輔，執法兜底，問題不出門，解決在家門。

（三）優化執法保障。各街道（鄉鎮）、各相關職能部門要加大執法人員的教育培訓，增加學習物業管理相關法律法規知識，不斷提高業務能力和執法管理水平。通過剛性管理措施，持續營造對于違法違規行為的高壓態勢，切實維護法律權威，促進居民法治意識、文明意識提升。

海州區人民政府辦公室　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　2023年9月28日印發